Как рассчитать платеж по ипотеке?

Перед оформ­ле­ни­ем ипо­те­ки обя­за­тель­но нуж­но рас­счи­тать еже­ме­сяч­ный пла­теж, что­бы знать на что наде­ять­ся перед похо­дом в банк. Ипо­теч­ный кре­дит отда­дут без лиш­них труд­но­стей, если сум­ма воз­вра­та зай­ма не пре­вы­сит 40% еже­ме­сяч­но­го дохо­да семьи заем­щи­ка. Оши­боч­но пола­гать, что еже­ме­сяч­ный пла­теж по ипо­те­ке мож­но рас­счи­тать по про­стой фор­му­ле: (сум­ма зай­ма + став­ка по кредиту)/12 меся­цев. К при­ме­ру, если взять 100 000 руб­лей под 10% на 12 меся­цев, то в месяц нуж­но будет пла­тить 9 166, 66 рублей.

Как рас­счи­тать сум­му еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа по ипотеке?

Такой рас­чет абсо­лют­но невер­ный. Преж­де все­го, необ­хо­ди­мо учи­ты­вать вид пла­те­жа: анну­и­тет­ный или диф­фе­рен­ци­ро­ван­ный. Помни­те, что анну­и­тет пред­по­ла­га­ет неиз­мен­ную сум­му выплат на про­тя­же­нии все­го пери­о­да кре­ди­то­ва­ния, а диф­фе­рен­ци­ро­ван­ный под­ход поз­во­ля­ет пери­о­ди­че­ски умень­шать сум­му пла­те­жа. При усло­вии анну­и­тет­но­го спо­со­ба выплат, воз­вра­щать при­дет­ся 12 меся­цев по 8791,59 рублей.

А если выпла­ты будут диф­фе­рен­ци­ро­ван­ны­ми, то раз­мер выплат будет еже­ме­сяч­но сокра­щать­ся: 1 месяц – 9 166, 67 руб­лей, 2 месяц – 8 402, 78 руб­лей и т.д. В этом слу­чае погреш­ность про­ис­хо­дит за счет того, что каж­дый пла­теж по ипо­те­ке сокра­ща­ет сум­му дол­га, а про­цент начис­ля­ет­ся на оста­ток. Из-за сни­же­ния раз­ме­ра дол­га умень­ша­ет­ся сум­ма еже­ме­сяч­ной опла­ты займа.

Раз­бе­рем фор­му­лы, с помо­щью кото­рых мож­но рас­счи­тать поме­сяч­ный пла­теж по ипо­те­ке при каж­дом виде выплат.

Как рассчитать дифференцированный платеж?

Диф­фе­рен­ци­ро­ван­ные выпла­ты в самом нача­ле сро­ка ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния замет­но боль­ше, одна­ко со вре­ме­нем он сокра­ща­ет­ся. Они вклю­ча­ют в себя фик­си­ро­ван­ную сум­му дол­га и убы­ва­ю­щую про­цент­ную часть, кото­рая еже­ме­сяч­но пере­счи­ты­ва­ет­ся, в зави­си­мо­сти от раз­ме­ра задол­жен­но­сти по ипо­те­ке. Рас­счи­тать раз­мер дол­га, кото­рый оста­лось воз­вра­тить, мож­но очень про­сто, исполь­зуя сле­ду­ю­щую фор­му­лу кре­дит­но­го каль­ку­ля­то­ра Сбербанка:

Рас­счи­тать раз­мер диф­фе­рен­ци­ро­ван­но­го пла­те­жа по займу

Дру­гие бан­ки вме­сто 12 меся­цев, исполь­зу­ют коэф­фи­ци­ент – коли­че­ство дней в году. Тогда рас­чет про­цен­тов по кре­ди­ту более точ­ный. Раз­мер выплат за каж­дый месяц в этом слу­чае опре­де­ля­ет­ся по формуле:

Фор­му­лы для рас­че­та еже­ме­сяч­ных пла­те­жей по ипо­теч­но­му кредиту

Раз­бе­рем на примере:

Зада­ем пара­мет­ры займа:

• Сум­ма кре­ди­та — 100 000 рублей
• Срок кре­ди­то­ва­ния – 12 месяцев
• Про­цент­ная став­ка – 20%

Рас­счи­та­ем гра­фик диф­фе­рен­ци­ро­ван­ных платежей:

№ пла­те­жа Долг по займу Про­цен­ты Основ­ной долг Сум­ма выплаты 1 100 000 1 698.63 8 333 10 031.96 2 91 666.67 1 506.85 8 333 9 840.18 3 83 333.33 1 415.53 8 333 9 748.86 4 75 000.00 1 232.88 8 333 9 566.21 5 66 666.67 1 132.32 8 333 9 465.65 6 58 333.33 988.16 8 333 9 321.49 7 50 000.00 792.35 8 333 9 125.68 8 41 666.67 705.83 8 333 9 039.16 9 33 333.33 546.45 8 333 8 879.78 10 25 000.00 423.50 8 333 8 756.83 11 16 666.67 273.22 8 333 8 606.56 12 8 333.33 141.17 8 333 8 474.50 Ито­го: ___ 10 856.88 100 000 110 856.88

Струк­ту­ра анну­и­те­та состо­ит из сум­мы пога­ше­ния основ­но­го дол­га и про­цен­тов за исполь­зо­ва­ние заем­ных денеж­ных средств. Соот­но­ше­ние этих вели­чин со вре­ме­нем меня­ет­ся: уве­ли­чи­ва­ет­ся сум­ма пога­ше­ния основ­но­го дол­га, а раз­мер про­цен­тов, начис­ля­е­мый на оста­ток дол­га, напро­тив, уве­ли­чи­ва­ет­ся. Одна­ко в ито­ге раз­мер выпла­ты все рав­но оста­ет­ся оди­на­ко­вым. Так пер­вые несколь­ко меся­цев заем­щик выпла­чи­ва­ет в основ­ном про­цен­ты по ипотеке.

Раз­мер анну­и­тет­ной еже­ме­сяч­ной выпла­ты опре­де­ля­ет­ся по клас­си­че­ской фор­му­ле, кото­рую исполь­зу­ет Сбербанк:

Рас­счи­тать раз­мер анну­и­тет­но­го пла­те­жа по займу

Раз­бе­рем на примере:

Зада­ем пара­мет­ры займа:

• Сум­ма кре­ди­та — 100 000 рублей
• Срок кре­ди­то­ва­ния – 12 месяцев
• Про­цент­ная став­ка – 20%

Рас­счи­та­ем гра­фик анну­и­тет­ных платежей:

№ пла­те­жа Долг по займу Про­цен­ты Основ­ной долг Сум­ма выплаты 1 100 000 1 667 7596 9 263 2 92 403 1 540 7723 9 263 3 84 680 1 411 7852 9 263 4 76 828 1 280 7983 9 263 5 68 845 1 147 8116 9 263 6 60 729 1 012 8251 9 263 7 52 477 875 8389 9 263 8 44 089 735 8529 9 263 9 35 560 593 8671 9 263 10 26 889 448 8815 9 263 11 18 074 301 8962 9 263 12 9 112 152 9111 9 263 Ито­го: ___ 11 156 100 000 111 156

При рас­че­те воз­мож­ны погреш­но­сти при округлении.

Если срав­нить дан­ные виды еже­ме­сяч­ных выплат по ипо­те­ке, то оче­вид­но следующее:

• При анну­и­те­те раз­мер посто­ян­ной опла­ты кре­ди­та неиз­ме­нен, а при диф­фе­рен­ци­ро­ван­ной схе­ме раз­мер поме­сяч­ной выпла­ты со вре­ме­нем уменьшается
• По диф­фе­рен­ци­ро­ван­ной схе­ме сна­ча­ла при­хо­дит­ся пла­тить боль­ше, а в кон­це меньше
• Взять ипо­те­ку с диф­фе­рен­ци­ро­ван­ны­ми пла­те­жа­ми слож­нее, вви­ду повы­шен­ных пер­во­на­чаль­ных выплат, тре­бу­ет­ся при­мер­но на 25% боль­ший раз­мер дохо­да заем­щи­ка, зато общий раз­мер выплат по ипо­те­ке будет замет­но меньше
• Раз­мер основ­но­го дол­га по анну­и­тет­ным рас­че­там убы­ва­ет крайне мед­лен­но, а общий объ­ем начис­лен­ных про­цен­тов зна­чи­тель­но боль­ше. Если заем­щик решит досроч­но пога­сить свой кре­дит, то уже выпла­чен­ные про­цен­ты «сго­ра­ют». При диф­фе­рен­ци­ро­ван­ных пла­те­жах такие поте­ри отсутствуют.

Под­во­дя ито­ги, сто­ит отме­тить: все­гда нуж­но обра­щать вни­ма­ние не толь­ко на про­цент по кре­ди­ту, но и на спо­соб его погашения!