Ипотека - неочевидные моменты и полезные советы.

Много видел и читал постов про ипотеку, и во многих у людей возникают проблемы, которых на самом деле нет. Ниже постараюсь рассказать про неочевидные, но простые вещи в ипотечном кредите касательно выплат, типа платежа и.т.п. Конечно, лучше в долги не влезать, но если нет вариантов, и они не на последние деньги, то можно смело читать дальше.

Самое главное, что нужно понять, перед тем как брать ипотечный кредит - процент, который вы платите ежемесячно банку, за взятые деньги зависит только от:

- % ставки по ипотеке

- суммы ипотечного кредита (а точнее сумм основного долга, который ежемесячно уменьшается)

Ни от срока кредита, ни от типа платежа он не зависит. Запомните это.

Срок ипотеки, тип платежа, тип досрочного погашения фактически всегда определяете вы, а не банк, но это работает только при условии, что вы можете платить больший платеж чем по договору с банком.

Да есть разница переплат по кредиту из-за сроков или типа ежемесячного платежа, но она актуально только если выплачивать в течении всего срока и без досрочек. Мой общий принцип взятия ипотеки - рассчитать вариант с максимальными платежами и наименьшей переплатой по кредиту, но взять с минимальными платежами и стараться платить по своим максимальным расчётам, так будет маневр на финансовые форс-мажоры, но нужна дисциплина.

Даже если по вашим подсчетам вы можете потянуть в ипотеку сумму X на 3,5,10 лет, берите эту сумму на максимальный срок (20-30 лет) с минимальным ежемесячным платежом. Но при этом обязательно или максимально исправно платите ежемесячно ту сумму, на которую вы рассчитывали при сроке на 3,5,10 лет. Т.е., например, вы можете позволить себе взять ипотеку на 5 лет при ежемесячных платежах 50т.р, берите на 30лет с ежемесячным 20т.р. Но ежемесячно платите сумму 50 т.е. основной + досрочка = 50т.р. Тем самым у вас фактически будет 5летняя ипотека, но в случае финансовых проблем у вас всегда будет возможность вместо 50 заплатить меньше, с 5летней бы пришлось кровь из носу находить 50к в месяц. При таком подходе и аннуитетном платеже, через год обязательный платеж у вас уже будет уже не 20т.р. а меньше, т.е. ежемесячно вы будете больше вносить досрочки, но в сумме с обязательным у вас всегда будет 50. Если вы будет вносить платежи по 30летней равные платежам 5летней у вас и будет переплата как по 5летней ипотеке.

Тип платежа - не важен, если вы можете платить по максимальному из возможных вариантов платежей. Если вы хотите и можете позволить себе дифференцированный платеж, а банк предлагает только аннуитетный - вносите досрочкой ежемесячно недостающую сумму как при диф. и получите фактически дифференцированный платеж.

Нюансы внесения досрочного платежа.

Сроки внесения досрочного платежа - чем раньше, тем лучше. При этом важно помнить, что сначала с суммы досрочки списываются проценты за пользования деньгами, а потом на оставшуюся сумму уменьшается тело кредита, при этом также уменьшается сумма платежа за расчетный месяц на сумму этих процентов и процентов с уменьшения тела кредита.

Пример: пусть ежемесячный платеж 10т.р. (из которых 9т.р. проценты, а 1т.р. - погашение долга) платится первого числа месяца. При оплате 15 числа (т.е. за полмесяца) досрочки в сумме 10т.р. мы получим 4.5т.р. уйдет на проценты, а 5.5 на погашение основного долга. И в итоге 1 числа вам нужно будет заплатить только оставшиеся % в сумме чуть меньше чем 4.5т.р. (так делает сбербанк). Поэтому если вам нужно заплатить досрочку 10 + 10 основной по графику делаем так:

- или на следующее число за датой обязательного платежа оформляем досрочку на 10т.р. тогда след обязательный платеж почти не пострадает (уберутся проценты за 1 день)

- или оформляем досрочку когда удобно на 10т.р. и после ее уплаты оформляем 2ую досрочку на дату обязательного платежа в сумме 10т.р., но тут сбер может косячнуть взять ваш обязательный оставшийся платеж (в примере 4.5) и попытаться снять досрочку в 10т.р.

- или оформляем досрочку когда удобно на 10т.р. и после ее уплаты оформляем 2ую досрочку на следующую дату после обязательного платежа на сумму из расчета 10т.р. - Xт.р. (где X сумма оставшегося обязательного платежа)

Досрочное погашение в счет уменьшения срока, но банк принимает только в счет уменьшения ежемесячного платежа. Если вам надо в счет уменьшения срока исходим из того, что фактически не меняется ежемесячный платеж, поэтому, если банк может принять досрочку только в счет уменьшения платежа - корректируем это уменьшение доп. ежемесячной досрочкой так чтобы платёж оставался фиксированным, так вы смоделируете постоянный платеж, ежемесячно эта досрочка будет увеличиваться т.к. платеж будет уменьшаться.

Все эти советы требуют внутренней дисциплины и ответственности, т.к. банк будет просить меньше и нужно заставлять себя отдавать больше, но в целом они позволят чувствовать себя более свободно и менее нагруженным кредитным бременем.

делал точно также, пережив 2008 страшновато было. взял на 20 лет, выплатил за 4.

повествование немного сумбурно. если чисто математически, то если ты платиш раньше платежа, то часть идет на проценты, на момент гашения.

еще одна засада, надо обязательно уведомлять （я заявление каждый раз писал） о досрочном, иначе деньги на счету тупо лежать будут, т.к. банк берет только то, что по графику прописано.

интересный и понятный калькулятор есть для ипотечников, с функцией досрочного погашения с уменьшением срока или с уменьшением платежа. USBO.info

у меня опыт двух ипотек - подтверждаю - совет№1 в статье - золотой!многие бодро берутся в эти свои "отдам за 5 лет" - а потом ноют - "ипотека рабство" В жизни всегда что-то случается, поэтому обязательную часть платежа надо всегда минимизировать как только возможно. На сумму теоретической переплаты тут смотреть не нужно, будет возможность загасите раньше. Не будет - хоть спать спокойно будете.правильно взятый кредит, это такой, для ежемесячного платежа по которому у тебя стоит напоминалка в телефоне, потому что ты реально боишься забыть, потому что не паришься о нем (не потому что распиздяй, а потому что это мелочь). А не такой когда ты на каждое поступление денег имеешь ввиду "а вот в ипотеку надо ж еще донести"

что то я уже пару лет как минимум не видел банков с дифференцированными платежами

тоже от себя добавлю, не бойтесь ипотеки, это все равно выгоднее аренды жилья, какой бы процент не был (про валютную ипотеку не говорю, если вообще такая есть) 2,5 года назад с подругой продали по однушке и взяли в ипотеку таунхаус 120м, в банке взяли 1.7 мл что бы купить. все свои накопления ушли на первоначальный взнос. в общем заехали в квартиру без ремонта. купили кусок линолиума и покрыли грунтовкой стены и переехали, каждый день ездили помыться к родителям девушки и параллельно делалась душевая с туалетом на 2м этаже, через дней 10 её закончили и положили ламинат в комнате и поклеили обои, поставили двери. еще через месяц закончили ремонт еще одной комнаты (спальни) на 2м этаже, в место лестницы на 2й этаж был метал каркас и доски, но ничего, сам сделал из дерева лестницу, потихоньку сделали кухню (одно из самых дорогих в ремонте мест в квартире), параллельно всегда отдавали в банк суммы от 30 до 150к как получалось накалымить и вот спустя 2,5 года у нас только не сделанна ванная на 1 этаже и остался долг в банке 500к, зато своё жильё, я рад до жопы, есть двор, там мангал, летник, мотоцикл, подруга уже теперь жена сажает цветы. трудно только первые 2 недели, потом всё в кайЕф.

p.s. совет: если есть лишняя сумма, то вносить лучше не за уменьшение лет, а за уменьшение суммы долга.

Тоже столкнулся с забавным поведением досрочного платежа в Сбере. Написал им кляузу. В ответе посоветовали оформлять досрочку на дату основного платежа.

В этом случае и график пересчитывается. Вроде работает нормально.

Не знаю, писалось ли тут про рефинансирование ипотека, не читала всю ветку. Но хотела отметить, что это тоже один из важных моментов, который поможет в уменьшении ежемесячных выплат по ипотеке. Подробную информацию здесь видела lifehacker.ru/special/ingrad/article/6/

Нюансы внесения досрочного платежа.

Не знаю как в твоем банке, но беря ипотеку банк рассчитывает конечную сумму за 5 лет проценты с учетом равномерного погащения и основной долг, далее делит полученное на количество месяцев 60 и получает сумму ежемесячного платежа. Когда ты я он хочет платить больше, на переделывать график платежей. Допустим кредит на 5 лет но ты хочешь погасить сумму спустя 3 года. Так вот проценты за 2 года которые ещё не наступили банк не может взыскать. Хотя справедливости ради надо заметить что это зависит от кредитного договора и если там прописано что заемщик обязан выплатить проценты за все года то тогда да, но думаю что такого кредитный договор является кабальным и через суд можно изменить условия. Вообще НЕТ НИКАКОГО СНАЧАЛА ПРОЦЕНТЫ А ПОТОМ ТЕЛО КРЕДИТА ПЛАТИТЬСЯ 50 на 50. Для этого и существует переделка графика платежей они тупо пересчитывают сколько набежало процентов и остаточное тело кредита на текущий момент допустим 100 руб 12% кредит значить спустя год надо отдать 112 руб \12 месяцев - 9.33 коп в месяц если же прошло пол года то тогда на тот момент клиент должен выплатить 106 руб(ГРУБО) он гасит допустим 50 руб и сумма становиться 56 руб и вот в гонце года грубо говоря на эти 56 руб считаю опять проценты и делять на оставщийся срок 6 меяцев и надо платить не 9.33 а 8.36 руб. Когда у самого ипотека в Сбере считал все в экселе все сходиться никакого СНАЧАЛА проценты НЕТ! Кстати в самом Графике показано процентное соотношение что гасится и сколько.

Что за херню я сейчас прочитал?

Авотхуй, потому что списываться будет сумма в рамках графика платежей, а соответственно сумма кредита будет списываться медленнее, что увеличивает количество начисленных процентов, поэтому вы получите при таком формате переплату за 6-7 лет вместо 5, во вторых вы как еблан должны будете каждый месяц идти в офис, писать заявку на досрочное погашение и получать каждый раз новый график платежей.

Схуяль? можешь себе позволить аннуитентный - бери, вот только банков которые его дают, раз, два и обчелси, там тоже не дураки сидят знаете ли. А если брать дифференцированный и платить как по аннуитентному, опять смотри п.1 по поводу ежемесячного посещения офиса.

Совет из разряда - "лучше сразу погасить ипотеку через месяц после оформления"

Закрывать нужно тогда когда вам удобно, в любом случае от телодвижений, описанных автором вы получите профит ровно 1 раз, при первом погашение, либо вам каждый раз надо уменьшать срок, ну типа 14 апреля, 4 мая, 24 мая, но если вы можете себе позволить закидывать каждые 20 дней по ещё одной сумме платежа, вы явно взяли не тот срок.

целый абзац описывал предложение "платите всегда одинаковый платеж, даже если вам уменьшили сумму"

да и в принципе весь пост заменяется одной фразой - "все свободные деньги вбухивайте в ипотеку и будет вам экономия и счастье", спасибо КЭП.

Конец ипотеки)

Погасили ипотеку где-то с неделю назад. Сегодня пришло сообщение о снятии обременения))))

Ещё одна ипотека осталась. Которую, кстати, оформили перед всей этой канителью под 6%.

А не спеть ли мне песню.

Ипотека и НДФЛ 35%. Материальная выгода для сотрудников банков

В последнее время много нюансов с этой ключевой ставкой РФ в 20%.

Многие запереживали, что им придется платить налог в 35% с материальной выгоды, так как образовалась очевидная выгода от разницы ставок. Допустим, брали ипотеку под 1-10%, а сейчас ставка 20%, соответственно, государство должно озаботиться текущей ситуацией и обложить людей налогом.

Обрадую, что это не вся правда. Все обычные налогоплательщики освобождены от уплаты налога, кроме сотрудников банков, которые брали ипотеку в СВОЕМ банке. Вот тут и образуется материальная выгода, потому что организация и сотрудник банка являются взаимозависимыми лицами, и льгота при взятии ипотеки оборачивается большими проблемами на данный момент, потому что никто не мог представить себе сценария, где ключевая ставка будет настолько высокой. Соответственно, разница между вашей ставкой и 13.33% (20%*2/3 от ключевой ставки) будет являться материальной выгодой.

Хочу обрадовать тех, кто не знал:

1. если вы сотрудник, допустим, Сбербанка, а взяли ипотеку в Альфа-банке - выгоды нет, вы не взаимозависимые лица.

2. если вы все-таки сотрудника банка или были сотрудником банка, в котором вы взяли (брали) ипотеку будучи работником кредитного заведения, образуется мат.выгода. Скорее всего, ваш банк уже оповестил, что вас ждет удержание налога в расчетных листках, то есть ждет уменьшенная зарплата в длительной перспективе. Но вы можете избежать уплаты налога, если у вас есть право на имущественный вычет. Пишите в налоговою заявление (лично или через личный кабинет), чтобы заказать уведомление, что у вас есть право на данный вычет, и передайте работодателю. Сразу после этого он должен перестать удерживать налог с зарплаты. До момента, пока вы не передадите это уведомление вашему банку, он обязан удерживать налог по закону.

Огорчу тех, кто уже использовал вычет в свое время, и они являются сотрудниками банков, которые взяли ипотеку у себя на работе - держу за вас кулачки, Минфин обещал разобраться с ситуацией и попробовать внести поправки в текущий закон.

Ипотека - есть ли смысл гасить досрочно теперь?

Коллеги и сотоварищи ипотечные рабы!

Есть ли кто уже прикидывал: все еще есть смысл гасить ипотеку досрочно, или в свете происходящего эти деньги лучше перекладывать в валюту, формируя подушку на всякий случай? Условий задачи для: два лимона, второй год из 13ти, 5%, 22 тыщи ежемесячно, с маткапиталом. Могу платить три платежа враз.

Есть ли смысл? Или в следующем году одной тележкой денег с аванса закрою?

Наверняка полно людей с такими же вопросами сейчас, давайте разъясним

Ответ на пост «Вопрос по приобретению недвижимости у многодетной семьи»

Важно намотать себе на ус, что риелтор - это в первую очередь продажник.

Расскажу историю, о которой услышал пару лет назад:

Жил-был один паренёк. Паренёк взял кредит с условием об ипотеке и купил себе квартиру. Спустя какое-то время он перебрался в другой город и квартира ему стала ни к чему. Поэтому паренёк решил её продать, но всё испортил банк со своих кредитом, который надо был как-то возвращать. График платежей расписан на десять лет вперёд.

На паренька вышел риелтор (события происходили где-то в 2015 году), который предложил просто гениальную схему. Паренёк и покупательница заключают предварительный договор купли-продажи сроком на десять лет. Вернее, в предварительном договоре было указано, что стороны обязуются заключить договор ровно через десять лет.

По условиям предварительного договора покупательница обязалась вносить предоплату каждый месяц. Паренька это устроило, поскольку платежи по предварительному договору покрывали платежи по кредиту. И еще они заключили мнимый договор аренды, чтобы у покупательницы возникло хоть какое-то право пользоваться квартирой. Мнимый - это значит, что он был заключен для вида. Просто бумага. Но условия об арендных платежах там всё-таки были. Риелтор, паренёк и покупательница пожали друг другу руки и заключили эту "сделку".

Прошло пять лет. Пареньку пришло в голову, что он не получает никакого дохода от квартиры. Ему вносят предоплату, а он как посредник погашает кредит. А хочется денег. Да и вообще, ему это всё надоело.

Вот он и вспомнил про договор аренды, отыскал его, обратился к юристу и подал иск в суд о взыскании арендных платежей за последние три года. А что касается предварительного договора купли-продажи, то он недействителен. По закону вообще нельзя вносить никаких предоплат по предварительному договору, поскольку предварительный договор - это организационный договор или договор о намерении в будущем заключить сделку. Никаких других условий в него включать нельзя (только существенные условия будущей сделки).

Существует судебная практика, по которой предварительный договор, по которому были внесены платежи в счет уплаты товара (в данном случае - квартиры) превращается в основной договор, поскольку покупатель уже приступил к исполнению основного договора. Но дело в том, что банк никакого согласия на эту сделку не давал. Даже наоборот, отказал в довольно категоричной форме. Поэтому предварительный и основной договоры купли-продажи считаются недействительными.

Паренёк предложил покупательнице следующий расклад. Я тебе возвращаю уплаченные платежи за один год. Ровно столько составляет срок исковой давности по недействительным сделкам. А ты мне даешь арендную плату за три года. Всё по-честному. И тебе и мне.

Поначалу девушка не соглашалась. Потом паренёк стал её реально изводить, просто не давал жить в квартире. Девушка поняла, что так больше продолжаться не может и согласилась на отступное в размере ста тысяч рублей. Все договоры были порваны, девушка снялась с регистрационного учета по месту жительства, отдала ключи и уехала жить с ребенком на съемную квартиру.

Кстати, риелтор которая всё это придумала была со стороны покупательницы.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎