Рефинансировать кредит на покупку квартиры сложно и не всегда выгодно

Рекордное снижение ставок по ипотеке спровоцировало вал обращений заёмщиков в банки с заявлениями о рефинансировании кредитов. Причём, по прогнозам экспертов, в ближайшие месяцы количество жаждущих рефинансирования будет только расти.

Предположительно, нынешнее снижение средневзвешенной ставки до 10 с небольшим процентов не последнее. Не исключено, что не за горами тот день, когда стоимость ипотечного кредита составит не более 7% годовых. Но на поверку оказывается, что рефинансирование – дело не только не простое. «Наша Версия» проанализировала, какие барьеры устанавливают банки, чтобы не выпускать клиента из рабства высоких ставок, а главное – при каких ставках и сумме имеет смысл идти воевать за новые условия.

О возможности снизить ипотечную ставку знают немногие. Рублёвая ипотека достигала совсем недавно 18–20%. Но объявлений в Сети вы не обнаружите, и не станет вам докучать звонками собственный банк. А как было бы приятно услышать: «Здравствуйте, вас беспокоят из банка. Мы готовы предложить вам снижение ваших месячных платежей с 70 до 60 тыс. рублей. Если вы согласны, нажмите 1, если хотите сохранить высокие выплаты по ипотеке, повесьте трубку». Нет, это не кредитные карты с 30% со второго месяца. Вы в ипотечном рабстве, и за свою свободу придётся бороться. А рынок банков, который можно было бы отнести к монополии или олигополии, живёт по принципу «ворон ворону глаз не выклюет». Вот и не переманивают вас. И барьеры против изменений воздвигают – от закавык в договоре до процедурных запусков клиента «по долгому кругу». Оказывается, многие препоны можно преодолеть, зная закон. А лень вашего банка хорошо растворится, если вам будут предложения от его конкурентов. Но обо всём по порядку.

Формальная инструкция по рефинансированию ипотеки выглядит несложно. Клиент должен представить в банк стандартный пакет документов, необходимых для оформления кредита. После одобрения – представить документы по залогу и справку об остатке задолженности по действующему кредиту. На этом, собственно, всё. Дальше банк оформляет кредитную документацию и выдаёт кредит. Но это формальная суть дела.

Реальная история по рефинансированию может затянуться на целых два месяца, да и к тому же потребовать немалых финансовых затрат со стороны заёмщика. Минимальные сопутствующие расходы эксперты оценивают в 15–20 тыс. рублей.

По данным АИЖК, за первые шесть месяцев текущего года в стране было выдано 420 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 765 млрд рублей. Доля ипотеки во всех кредитах физлиц составляет 42%. В денежном выражении ипотечный портфель россиян по состоянию на 1 августа составил 4,7 трлн рублей. При этом в ипотечном сегменте, даже несмотря на кризис, сохраняется самый низкий уровень просроченной задолженности– всего 2,6%.

Что касается возможной выгоды от будущего рефинансирования, то здесь каждому ипотечнику желательно вооружиться калькулятором и всё внимательно просчитать. Но закономерность очевидна: чем больше сумма оставшейся задолженности по кредиту, чем дольше срок кредита и чем больше разница в процентах, тем выгоднее рефинансирование. «Если разница в процентной ставке будет более 1,5–2,5%, а платить предстоит ещё долго (более 7–10 лет), то скорее всего игра стоит свеч», – рассуждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Жители России спешат вложить свои средства в недвижимость, для чего используют введённые в стране нерабочие дни. После объявления нерабочей недели спрос на новостройки вырос почти на 40 процентов.

Законность запрета под вопросом

Ограничение на участие в программе рефинансирования может быть прописано и самим банком: к примеру, некоторые игроки рынка предлагают рефинансирование только в случае снижения ставки на определённое количество процентов. «В некоторых банках может существовать регламент, согласно которому банк идёт на рефинансирование, если процентная ставка по тому же кредитному продукту снизилась, например, на 3 п.п. и более», – подтверждает Ирина Доброхотова.

Дополнительные ограничения могут быть прописаны и в самом кредитном договоре: например, некоторые банки добавляют пункт о запрете на рефинансирование.

«Такие пункты, действительно, могут встретиться, но их законность под вопросом, – комментирует директор департамента ипотечного кредитования KASKAD Family Анна Борисова. – В целом это не очень большая проблема, так как банк, который будет рефинансировать ипотеку своего будущего заёмщика, способен это сделать до погашения задолженности в предыдущем банке».

О том, на сколько банк в случае положительного решения будет готов снизить вам процентную ставку, зачастую можно узнать заранее. «Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заёмщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Процентная ставка по кредиту снижается до уровня 12,5% в случае, если кредит выдавался до ноября 2014 года, и до 12–13% для кредитов, выданных после ноября 2014 года, – пояснили «Нашей Версии» в пресс-службе Сбербанка. – На принятие банком положительного решения влияют и иные факторы, такие как отсутствие просроченной задолженности, остаток по кредиту не менее 300 тыс. рублей и др.».

Общие же параметры программы рефинансирования Сбера – процентная ставка от 9,5%, сумма кредита от 1 млн рублей на срок до 30 лет.

Схожие условия предлагает ещё один лидер рынка – ВТБ 24. «Рефинансирование осуществляется по ставке от 9,7% годовых, срок кредита – до 30 лет, максимальная сумма кредита – до 30 млн рублей. В настоящий момент спрос на программу растёт: по сравнению с прошлым годом объём выданных кредитов по ней существенно вырос, при этом по итогам первого полугодия 2017 года ВТБ 24 и розничный бизнес банка ВТБ выдали более 3 тыс. подобных кредитов», – отмечают в пресс-службе ВТБ.

У кого мало шансов

Как отмечают участники рынка, очень мало шансов на рефинансирование у тех заёмщиков, кто ещё не получил право собственности на квартиру. Это те, кто брал ипотеку на жильё в строящемся доме, а также владельцы квартир, где дом ещё не был введён в эксплуатацию.

Впрочем, небольшая «лазейка» всё-таки есть – это программа рефинансирования АИЖК. «В ней могут участвовать заёмщики, которые ещё не оформили право собственности, но эта программа будет применима лишь к тем объектам (новостройкам), которые аккредитованы в АИЖК», – говорит Ирина Доброхотова. По словам эксперта, также очень мало шансов на рефинансирование займа, для оплаты части которого был использован материнский капитал.

Как получить согласие «родного» банка

В некоторых СМИ проходила информация о том, что «родной» банк куда охотнее идёт на рефинансирование, если заёмщик приносит оферту из другого банка. «Такие случаи есть, но это не система», – говорит Анна Борисова. Впрочем, рассчитывать на появление официальной информации об использовании банками подобных схем, конечно же, не приходится. «Это банковская тайна, и я могу только высказать свои предположения. Я не исключаю такой вариант, но в том случае, если клиент недавно взял ипотеку», – поделился с «Нашей Версией» вице-президент по продажам SDI Group Максим Каварьянц.

Впрочем, куда более серьёзной проблемой рефинансирования в другом банке будет необходимость получить от вашего «родного» банка согласие на право второго залога. «Бывает такое, что банк № 1 может не дать согласие на право второго залога. Тогда придётся искать такой банк, которому это право не понадобится. В этом случае рефинансирование будет производиться двумя этапами, – рассказывает Анна Борисова. – Перевод денег в банк № 2 с повышенной ставкой до тех пор, пока кредитные средства не закроются и залог банка № 1 не снимется, а залог банка № 2 не зарегистрируется».

По мнению экспертов, самые частые причины отказа в рефинансировании – вовсе не юридические хитросплетения, а банальные несоответствия заёмщиков необходимым критериям. «Отказы чаще всего касаются не рефинансирования – они происходят по причине низкого кредитного рейтинга заёмщика», – говорит Максим Каварьянц, добавляя, что главной проблемой рефинансирования для заёмщиков являются существенные дополнительные траты. «Проблема одна – это сиюминутные дополнительные денежные вливания, так как требуется заново оформлять страховку. Также банки нередко увеличивают срок нового кредита», – отмечает эксперт.